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Gutachten

Für eine Immobilien-Wertermittlung finden sich am Markt mittlerweile mehrere Produkte. Die gängigsten Bezeichnungen sind Gutachten, Kurzgutachten, Markteinschätzung, Kaufpreiseinschätzung oder auch Wertexpertise. Außer dem Gutachten sind diese Begriffe inhaltlich nicht festgelegt, sodass der geschuldete Leistungsumfang individuell vereinbart wird.

Der Begriff Gutachten ist in der Rechtssprechung und Literatur dagegen klar definiert. Ein Gutachten ist demnach die objektive, gewissenhafte und begründete Beurteilung eines Sachverhaltes in einer für den Laien verständlichen und den Fachmann nachprüfbaren Weise. In einem Gutachten werden in Form einer objektiven, unparteiischen und allgemeingültigen Beurteilung Tatsachen festgestellt, Bewertungen vorgenommen und Schlussfolgerungen gezogen. Der Gutachter hat diese Tätigkeit unabhängig, persönlich und weisungsfrei zu erbringen.

Somit ist ein Gutachten an festgelegte Qualitätsstandards gebunden, was Umfang, Aufbau und Form betrifft. Wenn also ein (Wert-) Gutachten beauftragt wird, muss auch ein Gutachten erstattet werden, mit all den Anforderungen, die hieran geknüpft sind. Die Begriffe Kurzgutachten oder Vollgutachten sind somit irreführend und sollten in der Praxis nicht verwendet werden.

Die vorgenannten Produkte wie Markteinschätzung, Wertexpertise usw., die teils kostenlos im Internet umworben werden, richten sich dagegen nach der im Einzelfall beauftragten Leistung und können nicht für sich beanspruchen, ein Gutachten zu sein oder den Verkehrswert zu ermitteln. I. d. R. handelt es sich hierbei um Wertermittlungen in Kurzform, die auftragsgemäß nicht alle Werteinflüsse berücksichtigen und mehr oder weniger nur das Ergebnis darstellen. Für alle Bewertungsanlässe mit rechtlichem Hintergrund sind solche Schätzungen völlig ungeeignet (siehe separate Leistung Kaufpreiseinschätzung link).

Im Fachgebiet Immobilienbewertung bzw. wie es in der Foto XY 2 Fachsprache richtig heißt „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ werden überwiegend Gutachten über die Verkehrswerte von Grundstücken (Verkehrswertgutachten) erstattet. Der Begriff „Verkehrswert“ ist im § 194 des Baugesetzbuches definiert und meint im Prinzip den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt, der insbesondere unter Berücksichtigung der Lage, der rechtlichen Situation und tatsächlichen Eigenschaften ermittelt wird.

Dabei ist grundsätzlich der Handel auf einem freien Markt zugrunde zu legen, wo weder Käufer noch Verkäufer unter Druck oder Zwang stehen. Der Verkehrswert ist im Ergebnis als mathematischer Wert zu verstehen, der als Durchschnittswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet wird. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind grundsätzlich die Vorschriften der ImmoWertV als allgemeingültige Bewertungsvorschriften in Deutschland zu beachten.

Vereinfacht erklärt ist der Verkehrswert grundsätzlich der wahrscheinlichste Preis einer Immobilie zu einem Stichtag innerhalb einer systematischen Preisschwankung. Er wird nach objektiven Kriterien durch einen Gutachter ermittelt. Der tatsächliche Kaufpreis dagegen kommt nach subjektiven Kriterien eines einzelnen Käufers zustande, wobei persönlicher Geschmack, Zeitdruck oder Zwang nie ganz ausgeschlossen werden können.

In den meisten Verkaufsfällen ist der (wahre) Wert zudem nicht bekannt. Ein Abweichen des Kaufpreises vom (i. d. R. unbekannten) Verkehrswert kann zum einen auf quantitativer Ebene erklärt werden, indem innerhalb der systematischen Streubreite eben nicht immer der wahrscheinlichste Preis (Verkehrswert) erzielt wird. Zum anderen qualitativ in der Weise, dass die subjektive Werteinschätzung eines speziellen Käufers über dem Verkehrswert liegt und Käufer und Verkäufer idealerweise zusammentreffen. Die Gründe sind vielfältig und vor allem der Heterogenität des Immobilienmarktes geschuldet. Preise von Immobilen lassen sich nur schwer vergleichen und sind in den meisten Fällen nicht bekannt.

Diese Intransparenz hat zur Folge, dass am Markt oftmals für gleichartige Immobilien unterschiedliche Preise gezahlt werden. Im Weiteren ist festzustellen, dass vor allem im Teilmarkt eigengenutzter Immobilien nicht der Kaufpreis im Vordergrund der Kaufentscheidung steht, sondern der Kapitaldienst an die Bank. Hinzu kommen psychologische Effekte.

Immobilien sind zudem hoch emotionale Angelegenheiten, die nicht allein auf rationaler Ebene entschieden werden können. All dies hat Auswirkungen auf den subjektiven Preis, der bei knappem Angebot schnell in die Höhe schießt. 3 Der erfahrene Gutachter dagegen ist besser informiert. Er kennt den örtlichen Immobilienmarkt, kann die Daten des Gutachterausschusses auswerten und hat im Einzelfall Zugang zu tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. In einem Urteil des Bundesgerichtshofes wurde bereits 1966 zutreffend erkannt, dass ein Verkehrswertgutachten lediglich die Prognose des am Grundstücksmarkt für das Grundstück erzielbaren Preis darstellt. Welcher Preis am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufs tatsächlich erzielt wird, hängt allerdings vom Ergebnis der Verhandlungen der Parteien des Kaufvertrages ab (in NJW 1968: 150 – 151).

Ein Gutachten als schriftlicher Nachweis über den Verkehrswert eines Grundstücks ist immer dann erforderlich, wenn ein rechtlicher Hintergrund vorliegt und der Wert nachvollziehbar und begründet ermittelt werden muss.

Das sind i. d. R. folgende Anlässe: Steuerliche Anlässe: Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer, Einkommenssteuer bei Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen, ggf. Grundsteuer, um gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachzuweisen In gerichtlichen Verfahren wie das Zwangsversteigerungsverfahren, selbstständigen Beweisverfahren, Teilungsversteigerung, betreuungsgerichtliches Verfahren in außergerichtlichen Verfahren wie Zugewinnausgleich im Zusammenhang mit der Ehescheidung, familienrechtlichen Auseinandersetzung im Erbfall zur Klärung von Pflichtteilsansprüchen, gerechte Auszahlungen, wenn einer behalten möchte. wenn gesetzlich nicht vorgeschrieben also immer dann, wenn von dem Ergebnis des Gutachtens eine Vermögensübertragung abhängt, sprich das Objekt nicht verkauft wird.

Ein Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie umfasst grundsätzlich mehrere Immobilienanalysen in verkürzter Form. Es werden Untersuchungen zum Immobilienmarkt, zur Lage, zur rechtlichen und baulichen Situation in einer für das Ergebnis relevanten Bearbeitungstiefe durchgeführt. Darin werden Auskünfte zur bergbaulichen Situation, zu Altlasten und Erschließungsbeiträgen, zum Planungsrecht, zu eingetragenen Rechten im Grundbuch etc. eingeholt und ausgewertet.

Es werden Flächenermittlungen angestellt und ggf. Flächen aufgemessen, Kaufpreise aus dem Umfeld analysiert etc. Von daher findet sich in einem Gutachten nicht nur das Ergebnis wieder, sondern umfangreiche und sehr nützliche Informationen zu Ihrem Grundbesitz. Würden Sie eine Immobilie uneingeschränkt kaufen, wenn das Risiko eines Bergschadens besteht? Oder von Bodenverunreinigungen? Oder Zweifel an der Größe des Gebäudes/der Wohnung bestehen? Wenn Teile des Gebäudes nicht genehmigt sind? Das Grundstück mit Rechten belastet ist oder im baulichen Außenbereich liegt? In einem Gutachten finden sich Antworten auf all diese Fragen. Ein Gutachten ist insofern für die meisten Zwecke sehr zu empfehlen.

Ein qualifiziertes Gutachten ist im Gegensatz zu einer Wertberechnung in Kurzform arbeitsintensiver und kostet natürlich mehr Geld. Je nach Arbeitsaufwand, Besonderheiten und Gebühren für Auskünfte liegen die Gesamtkosten des Gutachtens in den Segmenten Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser, kleine Mehrfamilienhäuser 4 zwischen 2.000 – 3.000 €, bei Besonderheiten bis ca. 4.000 € und manchmal auch darüber.

Sprechen Sie uns gerne an. Alternativ bieten wir auch eine kostengünstigere Wertberechnung in Kurzform an (link). Grundsätzlich ist ein Gutachten sehr zu empfehlen, weil es sich bei Immobilie um Vermögensgegenstände beträchtlicher Größe handelt, die viele Besonderheiten aufweisen können, die einem Laien völlig fremd sind. Es ist schon als fahrlässig zu bezeichnen, wenn wegen diesen Kosten auf eines professionelle Beurteilung ggf. strittiger Sachverhalte verzichtet wird.

Leistungen

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