Für eine Immobilien-Wertermittlung finden sich am Markt mittlerweile mehrere Produkte. Die gängigsten Bezeichnungen hierfür sind Gutachten, Wertexpertise, Markteinschätzung, oder Kurzgutachten. Außer Gutachten sind diese Begriffe inhaltlich nicht festgelegt, sodass der geschuldete Leistungsumfang im Einzelfall zu klären ist.
Der Begriff Gutachten ist dagegen in der Rechtssprechung und Literatur klar definiert. Ein Gutachten ist demnach die objektive, gewissenhafte und begründete Beurteilung eines Sachverhaltes in einer für den Laien verständlichen und den Fachmann nachprüfbaren Weise. In einem Gutachten werden in Form einer objektiven, unparteiischen und allgemeingültigen Beurteilung Tatsachen festgestellt, Bewertungen vorgenommen und Schlussfolgerungen gezogen. Der Gutachter hat diese Tätigkeit unabhängig, persönlich und weisungsfrei zu erbringen (vgl. Dr. Bleutge in: Guter Vertrag – weniger Haftung 2017).
Somit ist ein Gutachten an festgelegte Qualitätsstandards gebunden. Wenn also ein (Wert-)Gutachten beauftragt wird, muss auch ein Gutachten erstattet werden, mit all den inhaltlichen Anforderungen, die hieran geknüpft sind. Die Begriffe Kurzgutachten oder Vollgutachten sind somit irreführend und sollten in der Praxis nicht verwendet werden.
Die Alternativprodukte wie Wertexpertise, Markteinschätzung etc., die teilweise kostenlos im Internet umworben werden, richten sich dagegen nach der im Einzelfall beauftragten Leistung und können nicht für sich beanspruchen, ein Gutachten darzustellen oder den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Wertermittlungen in Kurzform, die auftragsgemäß nicht alle Werteinflüsse berücksichtigen und mehr oder weniger nur das Ergebnis darstellen. Für alle Bewertungsanlässe mit rechtlichem Hintergrund sind solche Kurzermittlungen nicht geeignet.
In der Immobilienbewertung oder wie es im Fachjargon heißt „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ werden überwiegend Gutachten über die Verkehrswerte von Grundstücken erstattet.
Der Begriff „Verkehrswert“ ist im § 194 Baugesetzbuch definiert und meint im Prinzip den erzielbaren Preis einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt, der insbesondere unter Berücksichtigung der Lage, der rechtlichen Situation und tatsächlichen Eigenschaften ermittelt wird.
Dabei ist der Verkehrswert als mathematischer Wert zu verstehen, der als wahrscheinlichster Preis aus einer Mehrzahl geeigneter Kaufpreise (Vergleichspreise) abgeleitet wird.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind grundsätzlich die Vorschriften der ImmoWertV als allgemeingültige Bewertungsvorschriften in Deutschland zu beachten.
Ein Wertgutachten dient als schriftlicher Nachweis über den Immobilienwert und muss von Behörden wie beispielsweise dem Finanzamt anerkannt werden. Maßgeblich ist dabei, dass es sich um ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB handelt, das vollständig begründet und nachvollziehbar ist.
Ein Gutachten wird in den meisten Fällen privat beauftragt. Man spricht dann von Privat- oder Parteigutachten. Nur wenn die Beauftragung gerichtlich erfolgt, um als Beweismittel in einem Gerichtsverfahren zu dienen, handelt es sich um Gerichtsgutachten gesprochen.
Aber selbst ein Parteigutachten, das im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung vorgebracht wird, muss das Gericht i. d. R. ernst nehmen und ebenfalls kritisch würdigen.
Die Wertermittlung in Form eines Gutachten ist somit in allen Fällen, in denen eine Nachprüfung geboten ist, zwingend notwendig.
Ein Gutachten als schriftlicher Nachweis über den Verkehrswert eines Grundstücks ist immer dann erforderlich, wenn ein rechtlicher Hintergrund vorliegt und der Wert nachvollziehbar und begründet ermittelt werden muss. Das sind i. d. R. folgende Anlässe:
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer als Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes, Einkommenssteuer bei Übertragungen von Immobilien von Betriebs- in Privatvermögen, Grundsteuer, Grunderwerbssteuer.
In gerichtlichen Verfahren wie das Zwangsversteigerungsverfahren, selbstständigen Beweisverfahren, Teilungsversteigerung, betreuungsgerichtliches Verfahren.
In außergerichtlichen Verfahren wie Zugewinnausgleich im Zusammenhang mit der Ehescheidung, familienrechtlichen Auseinandersetzung im Erbfall zur Klärung von Pflichtteilsansprüchen, gerechte Auszahlung im Scheidungsfall oder Auflösen einer Gemeinschaft, wenn einer behalten möchte.
Ist immer dann zu empfehlen, wenn von dem Ergebnis der Wertermittlung Vermögen übertragen wird und kein Abgleich mit dem Markt stattfindet.
Ein Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie umfasst grundsätzlich mehrere Immobilienanalysen in verkürzter Form.
Es werden Untersuchungen zum Immobilienmarkt, zur Lage, zur rechtlichen und baulichen Situation in einer für das Ergebnis relevanten Bearbeitungstiefe durchgeführt. Darin werden Auskünfte zur bergbaulichen Situation, zu Altlasten und Erschließungsbeiträgen, zum Planungsrecht, zu eingetragenen Rechten im Grundbuch etc. eingeholt und ausgewertet. Es werden Flächenermittlungen angestellt und ggf. Flächen aufgemessen, Kaufpreise aus dem Umfeld analysiert etc.
Von daher findet sich in einem Gutachten nicht nur das Ergebnis wieder, sondern umfangreiche und sehr nützliche Informationen zu Ihrem Grundbesitz.
Würden Sie eine Immobilie uneingeschränkt kaufen, wenn das Risiko eines Bergschadens besteht? Oder von Bodenverunreinigungen? Oder Zweifel an der Größe des Gebäudes/der Wohnung bestehen? Wenn Teile des Gebäudes nicht genehmigt sind? Das Grundstück mit Rechten belastet ist oder im baulichen Außenbereich liegt? In einem Gutachten finden sich Antworten auf all diese Fragen. Ein Gutachten ist insofern für die meisten Zwecke sehr zu empfehlen.
Ein qualifiziertes Gutachten ist im Gegensatz zu einer Wertberechnung in Kurzform aufwendiger und dementsprechend teurer.
Je nach Arbeitsaufwand, Schwierigkeit und Gebühren für Auskünfte liegen die Gesamtkosten eines Gutachtens z. B. für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser zwischen ca. 2.000 – 3.000 €, bei Besonderheiten auch manchmal höher. Gerne unterbreiten wir Ihnen ein Angebot, dazu nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf. Alternativ bieten wir eine kostengünstige Wertberechnung in Kurzform an.
Grundsätzlich ist ein Gutachten sehr zu empfehlen, weil es sich bei Immobilien um i. d. R. große Vermögensgegenstände handelt, deren möglichen Besonderheiten einem Laien völlig unbekannt sind.
Es erscheint uns oftmals leichtsinnig, wenn wegen dieser Kosten auf eine professionelle Beurteilung ggf. strittiger Sachverhalte verzichtet wird.
